本文摘要：匹敌市场是任何营销活动的最低目标，其基础在于了解市场、做到市场脉搏和制订实行与之相适应的准确的营销管理策略。

匹敌市场是任何营销活动的最低目标，其基础在于了解市场、做到市场脉搏和制订实行与之相适应的准确的营销管理策略。当前，房地产市场已逐步南北成熟期，国家也增大了对房地产市场的宏观调控力度，银根、土地大大削减，房地产市场的短路势头以求有效地掌控，消费者的购房心理也日益理性，买方市场粗具规模。因此，怎样在新形势下作好房地产市场营销必要关系到房地产开发企业在市场经济体制下的兴衰存亡。近几年来不断涌现出有一些新兴的营销策略，很大地非常丰富了房地产营销的手段和方式，也为房地产发展扩展了市场空间。

　　 　　一、网络营销 　　 　　随着计算机网络的大大发展，网络于是以使我们的生活悄悄再次发生转变。传统的房地产营销策略也毫无例外地面对新的挑战和变革，以网络为传播媒介的房地产市场营销格局已显露端倪。房地产网络营销指房地产销售公司通过创建自己的网页（Homepage），发布自己正在营销的房地产项目，消费者通过互联网上的域名地址，根据自己的必须有选择地网页房地产企业的页面，同时向该网站对系统一些最重要的信息，最后作出购买决策的一种新型房地产营销方式。网络营销可以为发展商带给极大的综合效益，整体提高自身的竞争实力。

　　(一)较好的营销效果 　　与传统的平面媒体比起，网络传播载体的仅次于特点是它的双向对话交流，消费者可以根据自己的必须，有选择地拒绝接受自己想的信息，并通过BBS等形式和房地产公司展开信息交流。而且网络可以支撑海量信息，并根据形势变化及时改版，因而可以比传统营销方式取得更佳的宣传效果。

　　(二)便宜的营销成本 　　网络广告不不受时间的容许，可以全天候24小时向受众公布近期信息，这和传统平面广告几秒钟播出时间、天价广告费比起，成本优势显而易见了。在网上，置业者与发展商可以必要讲价，再加网上可选择的机会多，即使一宗交易相爱不成，双方仍有许多可供选择的余地，而不用受到房展会、售楼现场等传统营销渠道和地理位置的局限，这就使成交价的概率大大提高。而且网络营销既不用为现场广告宣传、布置展台等兴师动众，也不用依赖中介公司脑瘤而缴中介费，因而大大降低了营销成本。

　　(三)为未来提供竞争优势 　　21世纪是信息时代，谁能及时做到近期信息，谁就能在白热化的市场竞争中脱颖而出。网络作为信息载体的主流，毫无疑问是公司未来克敌制胜的法宝。房地产公司通过网络营销，不仅能为公司带给必要的销售业绩，而且带给了极大的潜在收益。

如通过和顾客的对话交流，可以及时理解近期的市场需求；给顾客获取了更加失望的客户服务，增强了和客户的关系；以网络作为自己的形象窗口，可以很快提高本公司的品牌知名度；可以更加便利地和国际互通，扩展国际业务等等。　　 　　 二、品牌营销 　　 　　美国可口可乐公司总裁曾自豪地说道：即使公司在一夜之间灰飞烟灭，他也可以凭借其强劲的品牌知名度和影响力，在短时间内重振雄风。这不足以解释品牌的无穷魅力。

随着市场经济体制的日益成熟期，品牌已沦为消费者购买决策时最重要的参照依据。近年来，房地产市场竞争日益加剧，消费者在购房时也更加多地考虑到房地产这一类似商品的品牌影响力。因此，房地产公司为了在竞争中寻求一席之地，也被迫考虑到自身的品牌建设。　　房地产品牌的竖立和推展对房地产公司来说是一项艰难而简单的系统工程，必须从前期的市场调查、规划设计，到楼盘建设、售后服务、物业管理等全方位地精心组织，其中任何一个环节错误，品牌形象都会大打折扣。

但房地产界的随波逐流者也毕竟少数，他们对品牌的了解往往流于表面，所谓的品牌建设犹如隔靴搔痒，并无法确实提高自己的竞争力。当前业界不存在较多的一个误会是将房地产的品牌效应等同于案名效应，指出只要案名好，就能感动消费者，竖立自己的品牌。因而挖空心思展开楼盘的案名设计，而忽略了房地产自身的质量、功能、服务等方面的品质提高。

　　和其他普通商品一样，房地产品牌的构成能为房地产公司提供许多竞争优势。首先，一个房地产品牌可以增加开发商的宣传投放，提升物业的附加值。如上海绿洲紫荆花园、广州碧桂园、成都的银都花园等楼盘的旺销，都归功于前一个楼盘的研发顺利而构成的品牌效应。其次，在房地产产品竞争日益同质化的今天，一个好的房地产品牌可以使自己在众多竞争者中脱颖而出。

例如深圳万科，由于一直留意自己品牌形象，现沦为房产的业界翘楚。最后，在房地产界竖立自己的品牌，也是和国际房产互通，更佳地庆贺国际竞争的必须。

“十五”过后，我们的房地产市场将更为对外开放，国际房产大鳄将逐步转入，与他们以致于千亿元的资产比起，我们过百亿资产有些相形见绌。所以，利用品牌优势，在消费者心中竖立品牌形象是房地产公司的当务之急。　　 　　三、体验营销 　　 　　体验营销指站在消费者的感官、情感、思维、行动和关联五个方面，来新的定义、设计营销的思维方式。

它突破了传统营销观念上的“理性消费者”的假设，指出消费者在购买决策时是理性与感性兼具的，消费者在消费前、消费时、消费后的体验，才是出售不道德和品牌经营的关键。企业的产品、服务夺得消费者注目的关键在于他们需要建构出有有一点消费者回想、感人的经历。　　现今，由于房地产市场的逐步成熟期，消费者已不符合于呆板乏味的数据陈述，而更加侧重自身对意欲购房出产的体验与感觉。能否在情感上引发消费者的回响，沦为了众多房地产商在产品设计和市场营销时思维的问题。

一个原始的房地产体验营销，最少要作好如下几个方面的环节： 　　(一)充份的市场研究，准确的客户定位 　　根据马斯洛必须层次理论，越是往低处的必须，人们的情感表达意见愈多反感。现今人们对住房的拒绝已某种程度符合于遮风避雨，而更加多的是符合一种心理和情感上的渴望。

这在一些城市住宅的展现出上更加显著。它是自己劳动成果的反映，可以印证自己的顺利，从而提供别人的接纳。人们在购房时，不仅参考价格，而更加多的考虑到能引发自己情感上回响的因素。因此，房地产营销不应侧重人们现实和潜在的市场需求，从而考古更加多有价值的市场机会。

房地产开发商应当摒弃传统计划经济体制下的营销思想，指出只要寻找一块好地，随意设计一下，之后能买个好价钱。只不过房地产市场也是一个高度细分的市场，有所不同的地段，有所不同的房型，有所不同的价位所适应环境的消费群体是有所不同的。许多房产开发商不愿投资上亿元的资金研发一个项目，却不愿拿几万元不作市场调研，在项目的选址、产品定位、产品规划上都是凭着自己直观思维和经验决策的，这样的产品在市场上消费者的认可度是可想而知的。

为此，房产开发商必需在项目开始前，展开充份的市场调查，找寻到差异化的细分市场。

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